会計業務支援

当社は保証機構に加入していますので、万が一の場合でも、管理組合にリスクがおよばないようにしています。
また、管理費等は直接、管理組合口座に入金される仕組みをとっています。

ISO9001の認証を取得しています

会計業務だけの受託も承ります

通帳を厳重に保管しています

管理組合の資産を健全に管理します

管理組合からの支払いには、銀行印の捺印が必要となるケースが多くあります。
「e承認サービス」という仕組みを導入することにより時間や場所に捉われず、スマートフォンやパソコンで承認することで手続きが完了となります。
振込手数料も、窓口で振込依頼するより安価となるメリットもあります。

収益事業にあたる収入を分類し、それに掛かる必要経費などを整理し、事業を行う管理組合へ情報提供ができる仕組みを構築しています。
手続きは管理組合にて直接行っていただく必要があるため、安心して手続きができるように当社にて税理士のご紹介取次ぎも行っています。

お客様がご希望される金融機関をご利用いただけるよう、三井住友カード株式会社と提携しています。
お手続きにつきましては、担当部署より書類送付やホームページから書面のダウンロードのほか、
WEBからお手続きいただくことによってよりスピーディに引落口座をご登録いただけます。WEBのご利用は口座名義が個人のお客様に限られます。
詳しくは以下ご参照ください。
管理費等口座振替手続き

督促支援・補助業務(注)は、専任の収納サポート課が滞納解消まで無期限で行います。 
注：弁護士や法律上認められた者以外の者が、債権者の代わりに債権回収業務を行うことは、弁護士法により禁じられています。
 

滞納者に対し、口座振替や振込を促すだけでなく、コンビニでの払込票をお送りして、お支払いいただくことも可能です。

高齢化社会となり、マンションの区分所有者も高齢化が進んでいます。相続が進まないことや、相続人が存在しないケースも増加しています。
当社では、そのようなケースでも管理組合をご支援するメニューを準備しています。

相続人調査

所有者がお亡くなりになった場合に、戸籍上の相続人の存否、存在する場合は相続人の氏名・住所を弁護士が調査します。
（調査の結果、相続人が判明しない場合もあります。）

相続手続支援

相続人がいる場合、弁護士から連絡をして相続手続や滞納管理費等の精算を促します。
相続人から希望があったときは、管理組合の承諾を前提に相続手続代行も当該弁護士にて行います。
成年後見制度手続の依頼も可能です。

相続財産管理人 選任審判申立て

相続人が存在するかどうか明確でない場合、相続財産管理人の選任を弁護士が家庭裁判所に申立てします。
相続財産管理人は相続人や相続人の債権者などを探し出すまでの間、相続人の代わりに相続財産を管理し、滞納管理費等の精算につなげることが可能となります。

これらの業務は全て弁護士に依頼していただきます。費用は有料となり、それぞれの依頼内容により異なります。

【参考】管理費等の滞納に関する豆知識

特定承継人の責任について

管理費等の滞納が発生した際に、その対策を講じる前に知っておくべき知識の最たるものが「特定承継人の責任」です。
管理費等という債権に対して、管理組合が事前に保全策を講じることが困難であることは、ご承知の通りです。
しかしながら、この「特定承継人の責任」は、管理組合にとって最大の武器であり、最終局面に大きな力を発揮するものです。
分譲マンションのような区分所有建物は、いくつかの法律の元で運営されます。その法律の一つに「建物の区分所有等に関する法律（通称：区分所有法）」があります。その第８条に『特定承継人の責任』という条項があり、支払えない・支払わない区分所有者がいても、所有権が移転した場合には、新しい区分所有者に滞納管理費等を請求できるという主旨になります。
管理組合の収入は、区分所有者等が納付する管理費等で財政を賄っています。滞納している管理費等を回収するには、費用と時間、労力が必要ですが、この法律があるので他の債権者が競売をしていただくことや、滞納者が自己破産した結果として競売を申し立てられ落札された場合、売買、相続、贈与等が原因となって所有権が移転しても、管理組合は「待っている」ことで、滞納管理費等を回収することが可能となります。

なお、駐車場使用料や水道使用料等の受益者負担の費目については、特定承継人の責任に含まれるか否か争いがあります。また、本来の債権者は管理組合ではない町会費等は特定承継人の責任に含まれないと解釈されていますので、ご注意ください。

時効について

令和２年の民法改正で、管理費等の請求権の消滅時効は５年となると確定しています。
管理費等は、区分所有者である限り毎月発生しますので、請求月毎に時効のカウントは異なります。一度に滞納管理費等の全てが時効になるわけではありません。
当社では、時効の完成を避けるための提案もさせていただきます。

配当要求について

管理費等の滞納が生じている住戸に対し競売が申し立てられた場合には、裁判所から当社に調査依頼があります。
管理組合は債権者として「配当要求書」を裁判所に提出し、落札された代金から優先債権への弁済を終えた後の剰余金の配当を受けることが可能です。
ただし殆どの場合、優先債権（抵当権の設定がある債権や租税公課の滞納）が落札金額を上回りますので配当があることはまれです。
なお、管理規約において理事長が理事会の決議を得て、法的手続きを執ることができる規定がない場合には、総会での決議が必要ですので、事前に管理規約の改正を行うことをお勧めします。

法的手続き（通常訴訟等）について

管理費等の滞納者に対して、法的手続きを執らねばならない場合があります。
法的手続きには、各々費用が発生します。費用も請求することは可能ですが、もっとも重要で慎重に検討すべきことは、その法的手続きの目的です。
勝ち・負けという概念では、管理費等を滞納していることに疑義はありませんので、管理組合は勝訴しますが、支払えない、あるいは支払わないとしている滞納者の殆どが、滞納管理費等を支払うことはありません。
法的手続きを執る目的は、以下の通りです。
①時効の中断
②管理組合（理事会）の業務履行
③滞納者に対しての圧力
④債務名義（判決や和解調書）を得て、次の強制執行の礎とする
＊法的手続きについては、弁護士に委任することが必要です。弁護士法第７２条において、回収業務は債権者自ら（＝管理組合）か弁護士しか行うことができないという主旨です。

法的手続き（強制執行）について

管理組合は前述した債務名義を元に、滞納者の資産を差し押さえて換金することにより、滞納管理費等を回収することが可能です。それを強制執行と呼びます。
資産としては、室内にある電化製品や家具、宝飾品、車等の動産や、預金や給与といったものがあります。
しかしながら滞納者には、債務名義で取得した債権額を上回る資産が無い事が殆どです。
その場合には、強制執行は行われず、費用も戻りません。
また、令和２年の民事執行法の改正において、「財産開示手続」の申立をした際に、債務者（滞納者）が応じない場合、改正前は罰則は無いに等しかったのですが、刑事罰が科せられることになりましたので、事案の内容によっては解決手段の一つになる可能性があります。

区分所有法　第59条に基づく競売について

前述した「特定承継人の責任」と共に、区分所有法第５９条に基づく競売申立は、管理組合にとって有効な回収手段と考えられます。
訴訟等の結果、判決等の債務名義を取り通常の不動産競売を申し立てても、多くの場合には無剰余（抵当権残高や租税公課の滞納分が競売の基準価格より多いため）で取り消されてしまいます。
そこで、検討するのが「５９条競売」です。
この「５９条競売」は、それ以外に回収の術がないことを裁判所に認めさせることが必要で、まずその為の訴訟を提起する必要があります。その訴えが認められるハードルは低くはありませんが、認められれば競売を申し立てることが可能となり、無剰余であるとしても競売手続きは進んでいきます。
ただし、掛かった費用の多くが戻らないことを覚悟しなければなりません。管理組合の財政の礎となる管理費は組合員が納入した大切なお金です。費用対効果を鑑みて慎重に検討することが求められます。

管理組合の法人化について

時代の変化と共に、管理組合という組織も、各方面から注目される要素が多くなってきました。その一つに、管理組合の法人化という事象があります。
ここでは、法人化の必要性が生じている２つの事象を説明します。

①管理組合が競売を申し立てる場合
管理組合は、『権利能力なき社団』と位置づけられています。ここ数年、法務局の登記官から『権利能力なき社団』が登記申請人にはなれないと指摘され、今や全国に広がっています。
競売を申し立てると、差押登記をすることになりますが、上述したとおり「管理組合」名では認めてくれず、管理組合を法人にして申請するか、理事長の個人名で申請するように指示されます。

②管理組合が代位登記をする場合
日本は超高齢社会になっています。区分所有者が亡くなるケースが増加するのは、止めようがありません。
あわせて、相続が決まらない、相続人が出てこない、相続人が相続放棄をするなど、想定できない事も往々にしてあります。
ここでは、相続人がいても、相続手続きをせずに管理費等も支払わないことが事象としてあり、その場合には債権者である管理組合が相続登記をする事態となります。その登記をする行為を「代位登記」と呼び、前述したのと同様に申請人にはなれないという事になります。
これらは、理事長個人名での登記も可能ですが、本来は管理組合という組織が行うことであり、理事長の精神的な負担等を鑑みると、法人化を選択されるべきと思料します。